Dlaczego zarządzanie nieruchomościami musi drożeć?

Bomba w górę, czyli dlaczego ceny usługi zarządzania nieruchomościami dynamicznie rosną?

Trochę statystyki: W roku 2000 minimalne wynagrodzenie w kraju wynosiło 700 zł, średnie 1923,81 zł, stawka rynkowa za zarządzanie 49 groszy za m2. W roku 2021 minimalne wynagrodzenie wynosi 2800 zł, średnie 5167,47 zł, a stawka rynkowa za zarządzanie 55 groszy za m2. Innymi słowy, na przestrzeni 20 lat minimalne wynagrodzenie wzrosło 4 krotnie, średnie wynagrodzenie 2,7 krotnie, a stawka za zarządzanie zaledwie o ... 12%. Biorąc pod uwagę, że koszty firm zarządzających to przede wszystkim koszty osobowe, oznacza to, że w roku 2021 każda firma zarządzająca powinna tym samym zespołem obsłużyć 2,4 razy tyle nieruchomości co 20 lat temu. Lub inaczej: Zespół pracowników obsługujących w 2000 roku 10 nieruchomości, dzisiaj musi ich obsłużyć 24.

Co to oznacza dla Klienta? Otóż, że jego zarządca nieruchomości poświęci jego nieruchomości tylko 42% tego czasu, który poświęcał jej 20 lat temu.

Jak temu przeciwdziałać? Przez 20 lat zarządcy nieruchomości utrzymywali niskie ceny optymalizując organizację pracy i jej narzędzia oraz minimalizując zyski. Niezmiennym elementem tej działalności jest jednak człowiek, który w XXI wieku niekoniecznie chce na pracę poświęcać więcej niż 8 godzin przez 5 dni w tygodni i któremu trzeba zapłacić. Dobrze zapłacić, bo to profesja wymagająca i niełatwa. Możliwości optymalizacji kosztów zostały już wyczerpane i dotarły do przysłowiowej ściany, zwłaszcza, że oczekiwania Klientów wobec usługi zarządzania nieruchomościami w ciągu tych 20 lat zdecydowanie wzrosły. Co pozostaje firmom zarządzającym? Jeżeli chcą nadal funkcjonować, muszą podnieść ceny. Ile powinna wynosić cena rzetelnie wykonywanej usługi przy obecnych kosztach zatrudnienia? Rachunek jest niezwykle prosty. Nie mniej niż 0,49 zł x 2,7 = 1,32 zł za m2. Ktoś powie, że to szaleństwo. Czyżby?

Już dzisiaj małe nieruchomości, kilku czy kilkunasto lokalowe, mają problemy ze znalezieniem zarządców, bo świadczenie im usługi kosztuje firmę zarządzającą więcej, niż uzyskiwane za tę usługę kilkaset złotych przychodu. Są już Klienci, którzy tej sytuacji są świadomi i oferty składane na poziomie pomiędzy 1 a 2 zł za m2 są przez nich przyjmowane. To przede wszystkim „doświadczone przez los” wspólnoty mieszkaniowe. Większość Klientów jednak na „realną wycenę” dobrej jakości usługi reaguje jeszcze „nerwowo”: „Państwa oferta była kosztowo zdecydowanie ponad pozostałymi, nie było o czym rozmawiać”.  Równie nerwowo reagują Klienci, do których zarządcy zwracają się o podwyżkę. Jedni i drudzy zapominają zupełnie, że ceny w ich branżach też wzrosły kilkukrotnie. Średnia cena m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w kraju w roku 2000 wynosiła 2300 zł, a w 2021 roku 5012,00 zł, czyli wzrosła 2,18 razy. Przykłady można mnożyć. Firmy zarządzające funkcjonują w tej samej rzeczywistości gospodarczej i są elementem tego samego rynku pracy. Nie wystarczy chcieć tanio zarządzać. Trzeba jeszcze móc to zrobić. A to stało się już niemożliwe.