Garaż garażowi nie równy...

Większość obecnie budowanych budynków mieszkalnych wyposażona jest w hale garażowe z licznymi stanowiskami parkingowymi. Stanowiska te najczęściej wydzielone są oznakowaniem poziomym, czasem ażurowymi przegrodami, a bardzo rzadko murowanymi ścianami. Bywają zamknięte lub otwarte. Z ich posiadaniem wiąże się konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów utrzymania hali garażowej oraz większego udziału użytkownika lub właściciela stanowiska w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Dlaczego i o ile?

Otóż halę garażową developer może sprzedać na kilka sposobów, które w różnej mierze skutkują dla nabywcy wysokością posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Posłużę się przykładem hali garażowej o powierzchni użytkowej 600 m kw., w której znajduje się 20 stanowisk, każde o powierzchni 20 m kw. 20 x 20 = 400; pozostałe 200 m kw. powierzchni to ciągi komunikacyjne w hali. Stanowiska te developer może sprzedać na kilka sposobów, przy czym przyjmując jeden musi to czynić konsekwentnie wobec wszystkich stanowisk:

1. Sposób pierwszy: Stanowiska jako pomieszczenie przynależne do lokalu. Rozwiązanie to ma dwie zalety i jedną wadę. Kupując stanowisko w hali garażowej jako pomieszczenie przynależne do lokalu płacimy podatek VAT w wysokości jak dla lokali mieszkalnych, a nasze udziały w nieruchomości wspólnej wzrastają o wielkość wynikającą z powierzchni samego tylko stanowiska. Niestety, nie może być ono jednak przedmiotem odrębnej sprzedaży i zbyć je będziemy mogli tylko łącznie z lokalem mieszkalnym.

2. Sposób drugi: Stanowisko jako wyodrębniony lokal – nie często stosowany, ponieważ rzadko kiedy stanowiska w halach garażowych spełniają kryteria wymagane dla otrzymania decyzji o samodzielności lokali. Dokonując zakupu stanowiska w takiej formie podatek VAT zapłacimy w wysokości 22%, lecz nasze udziały w nieruchomości wspólnej wzrosną również tylko o wielkość wynikającą z powierzchni samego stanowiska, które będzie mogło być przedmiotem obrotu na rynku wtórnym.

3. Sposób trzeci: Cała hala garażowa stanowi wyodrębniony lokal, a kupując dane stanowisko w rzeczywistości kupujemy udział w hali garażowej z prawem wyłącznego użytkowania tego stanowiska. Podatek VAT zapłacimy w wysokości 22% ale nasz udział w nieruchomości wspólnej wzrośnie nie tylko o wielkość wynikającą z powierzchni samego stanowiska, lecz o wielkość wynikającą z naszego udziału w całej hali, a więc w przykładzie, którym się posłużyłem, nie o wielkość odpowiadającą 20 m kw. naszego stanowiska lecz 1/20 z 600 m kw., a więc 30 m kw. Dysponując zatem tym samym stanowiskiem będziemy posiadali większy udział w nieruchomości wspólnej i co się z tym wiąże, w większej części będziemy partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Ale to nie wszystko. Skoro hala garażowa jest wyodrębnionym lokalem, to całe koszty jej eksploatacji będą pokrywać tylko i wyłącznie jej właściciele, a nie ogół właścicieli nieruchomości, czyli wspólnota mieszkaniowa. Podobnie, jak wszyscy właściciele samodzielnych lokali mieszkalnych ponoszą koszty energii elektrycznej, którą zużywają, usunięcia awarii i usterek w swoich lokalach, remontów, wymiany żarówek itd. współwłaściciele takiej hali garażowej oprócz partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej muszą ponosić całość kosztów związanych z utrzymaniem samej hali. Udziały w hali garażowej również mogą być przedmiotem swobodnego obrotu, przy czym właśnie ze względu na wysokie koszty związane z tą formą własności, bardzo trudno znaleźć nabywcę. Są one bowiem często zbliżone do ceny miejsca postojowego na parkingu strzeżonym.

4. Sposób czwarty: Cała hala garażowa należy do części wspólnych nieruchomości, a stanowiska zostają „sprzedane” w drodze nabycia prawa wyłącznego ich użytkowania. To, na całe szczęście sposób najrzadziej stosowany, wielce wątpliwy pod względem prawnym, z którym spotkałem się tylko raz na budynku wybudowanym kilka lat temu. Jej użytkownicy partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w takiej samej części, jak właściciele lokali nie posiadający stanowisk parkingowych.

W pierwszym i drugim przypadku, wszystko co nie jest stanowiskiem parkingowym należy do części wspólnych.

A zwykle jest tego sporo; na ww przykładzie jest to dokładnie 1/3 powierzchni całej hali, bramy wjazdowe, urządzenia wentylacji hali, oświetlenie itd. Koszt utrzymania części wspólnych obciąża wspólnotę mieszkaniową, czyli ogół właścicieli.

W przypadku trzecim w hali garażowej części wspólnych nie ma i wszystko co do niej należy jest współwłasnością użytkowników stanowisk. Muszą oni sami ponosić wszystkie koszty jej eksploatacji, a jako współwłaściciele całej hali mają większe udziały w nieruchomości wspólnej, niż właściciele stanowisk sprzedanych w przypadkach i muszą w związku z tym w większej części ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co budzi poczucie „niesprawiedliwości”. Spotykam wprawdzie zarządców i zarządy wspólnot, które obniżają stawki zaliczek naliczanych od powierzchni wynikającej z udziałów w hali garażowej, ale praktyka ta jest naganna, jako nie zgodna z przepisami prawa i może być zaskarżona do sądu przez każdego z członków wspólnoty mieszkaniowej.

Sposób ostatni pozwala nabywcom zaoszczędzić na podatku VAT (cena stanowiska jest wtedy wliczona w cenę lokalu), jednak mimo, że płacą za stanowisko, nie stają się jego właścicielem. A prawo developera do udzielania poszczególnym nabywcom prawa do wyłącznego użytkowania części nieruchomości wspólnej stoi pod dużym znakiem zapytania. Jak już jednak wspomniałem, jest to praktyka raczej incydentalna.

Nie podejmuję się jednoznacznego określenia, które z rozwiązań jest najlepsze, natomiast cieszyłbym się, gdyby właściciele mieli świadomość różnic „statusów” posiadanych stanowisk w halach garażowych i konsekwencji, jakie z tych różnic wynikają.

Sławomir Pinkowski